如何在 2022 年抵押公寓並賺錢：分步說明和專家建議

隨著經濟形勢的變化，銀行會軟化或收緊信貸政策。 20 年前，貸款是謹慎發放的：有擔保的或有擔保的。 隨著時間的推移，出現了更多的小額信貸機構，發放的貸款和信用卡數量也隨之增加。 對借款人的要求水平有所下降。

但近年來的經濟動盪正迫使銀行和其他貸方再次變得更有選擇性。 2022年，唯一可靠的獲得貸款的方法是抵押公寓并快速獲得資金。

我們準備了分步說明，並與專家討論瞭如何正確執行所有操作。

關於公寓承諾的主要內容

公寓抵押貸款要求

在我國，對公寓的抵押沒有統一的要求——無論是對房產本身，還是對想要收款的人。 貸方僅受其財務利益和風險評估的指導。

例如，一家銀行永遠不會將 ZATO 的公寓作為抵押品，因為這些都是封閉的城市。 如果借款人無法還款，公寓將不得不出售，而且很難做到。 對於貸方來說，盡快取回他們的錢很重要。 另一家銀行可能會接受這樣的公寓，但會提供稍高的利率，並且提供的資金少於住房的實際成本。

每個貸方的允許借款人肖像也不同。 如果一個人沒有固定的工作和收入，大型銀行可能會拒絕。 或者提供不太優惠的條件。 相反，信貸和消費者合作社以及私人投資者在評估申請人的資金方面並不那麼重要。

我們分析了 2022 年債權人的報價，並得出了我國公寓抵押品的“算術平均”要求。

該公寓位於一個設有貸方代表處的城市。 如果銀行（儘管它不僅可以接受住房作為抵押）在您所在的地區沒有分行和分行，那麼不太可能考慮這樣的公寓。 原因很簡單：如果借款人無法償還債務，那麼他將不得不被驅逐、起訴和出售。 這些是貸方的成本，特別是如果他位於另一個城市。

公寓的狀況。 貸方不會看新壁紙和雙層玻璃窗。 當然，如果公寓在火災之後，那麼它就沒有流動性。 但總的來說，漂亮的家具和新的廚房設備不會影響成本。 畢竟，這是一套被抵押的公寓，有可能很快被賣掉。

對債權人來說，重要的是房子不是緊急的，破舊的。 對層數和公寓數量有要求。 例如，有六套公寓的兩層住宅——這些都是在蘇聯早期建造的——不屬於大多數債權人的標準。 如果房子有木地板——而且，很可能，保釋也不是一種選擇。

所有通信必須正常工作：燃氣、電力、供暖和供水。 通常不允許非法重建。 例如，如果廚房和房間之間的牆壁在帶有燃氣灶的公寓中被拆除，這是至關重要的。 但如果只是重做食品儲藏室，則由銀行自行決定。 在 BTI 中合法化的重建是可以接受的。

貸方如何知道該公寓是流動的？ 這很簡單：您需要訂購評估。 這是一項付費服務。 在我國，平均費用為 5-15 千盧布。 專家會來，拍照，寫結論——評價相冊。 檢查員將指出出售公寓的平均成本，銀行將在此基礎上得出有關貸款規模的結論。

所有權的基礎。 簡單地說，你是怎麼得到這間公寓的。 貸款人的理想基礎是銷售合同。 也就是你曾經自己買過房子，現在要抵押了。 或者你已經私有化了一套公寓。 回想一下，私有化始於 1991 年。

他們對根據捐贈協議和作為遺產收到的公寓持謹慎態度。 特別是如果公寓最近搬到了你身邊。 突然，幾個月後，犯罪或司法背景將被揭露？ 例如，在分割財產時會有沒有考慮到利益的繼承人。

同時，此類公寓仍被接受，但要求他們出具產權保險。 根據這樣的政策，如果突然在法庭上對捐贈協議或遺產提出上訴，保險公司承諾支付公寓費用。

被逮捕的公寓和簽訂了捐贈協議的公寓不適合。 法院可以沒收公寓。 例如，當其所有者涉及刑事案件時，就會發生這種情況。 或者他們向他討債。 貸款人不會接受已經起草了捐贈協議的公寓。

大多數情況下，他們不接受出租的公寓。 但貸方無法發現這一點——相信你的話。 另一件事是，在緊急情況下，這可能對您不利。 想像一下，您抵押了一套公寓並為其投保，但同時您將其出租給租戶。 他們有煤氣洩漏，房屋損壞。 公寓被他人使用，保險公司將拒絕賠償。

對借款人的要求

當您想通過公寓獲得資金時，貸方也會將您評估為藉款人。 銀行有最嚴格的標準。

年齡。 在大多數情況下，公民從 18 歲起就可以處分他的財產。16 歲以上的人有例外，如果解放得到法院的承認——也就是說，一個人被認為完全有能力，這意味著他可以處分財產，包括質押財產。

但是，在發放貸款時，銀行會提高借款人的最低年齡。 較低的酒吧通常是 20-21 歲。 上欄相當寬——從 65 歲到 85 歲不等。 在這個年齡的時候，貸款應該已經完全關閉了。

例子。 一位 50 歲的城市居民想抵押一套公寓並將錢還給銀行 20 年。 但是，銀行只向 65 歲以下的借款人提供貸款。 也就是說，您只需貸款 15 年或尋找另一家銀行。

工作經驗和收入。  信用消費合作社 (CPC) 和私人投資者盡可能忠誠於那些想要抵押公寓並賺錢的人。 銀行再次成為這方面最關鍵的因素。 準備一份2-NDFL證書（關於收入），你需要在最後一個地方工作至少3-6個月。 同時，銀行明白並非所有的都在正式運作。 因此，他們可能同意接受您的銀行對賬單作為替代方案。 該聲明應表明借款人定期收到錢，並且他的賬戶中有資金。

信用記錄。 首先，銀行在關注，中共也在關注。 信用記錄保存在專門的機構中。 它們傳輸有關為此人登記了哪些貸款、是否按時付款的信息。 

抵押公寓的分步說明

1. 選擇貸方

選擇是在銀行、信貸消費者合作社 (CPC) 或私人投資者之間。 每個都有自己的優點和缺點，我們將在下面討論。

2.準備文件

要抵押公寓，您需要：

• 填寫申請表（每個貸方都有自己的表格）；
• 帶有登記的護照原件；
• 第二份文件（SNILS、駕駛執照、納稅人識別號、軍人身份證、護照，有時是一次性的——每個債權人都有自己的要求）；
• 2-NDFL收入證明（可以在會計部門索取，也可以在稅務服務網站的個人賬戶中下載——首先是銀行索取）；
• 工作簿的副本或摘錄（銀行也要求）；
• 如果您已婚且未簽​​訂婚姻合同，根據該合同，配偶 (a) 沒有公寓，也不作為貸款的共同借款人，那麼您需要出具登記處的證明；
• 確認公寓所有權：銷售合同、USRN 摘錄、繼承證明、捐贈協議或法院判決。

3. 了解保險和估值

首先，貸方會要求對公寓進行評估。 法律沒有強制要求這樣做，但在實踐中幾乎總是執行此程序。 不可能相信借款人所說的他的公寓要花一定的錢。 評估公司工作很快。 在此之前，請檢查是否有任何評估公司適合或僅來自銀行或CPC認可的評估公司。 專家會來，製作評估相冊（平均1-3天），並寫下關於住房成本的結論。

之後，貸方將能夠宣布他準備提供的擔保金額。 請注意，沒有人會賒賬 100% 的公寓價格。 好吧，如果他們給出市場價值的 80-90%。 例如，估價師寫道，該房產價值 10 萬盧布。 貸方同意提供該金額的 75%，即 7,5 萬盧布。 請記住，貸方不是公寓的買方。 他有一個不同的任務：給錢，掙錢，如果出現問題，迅速賣掉抵押物並歸還他自己的。

在交易之前，您必須同意公寓的保險。 保險公司必須確認已準備好為藉款人的對象和壽命投保。 形式上，任何公司都適合。 但是，貸方通常會指明與他們合作的保險公司。 如果您選擇另一家公司，那麼申請可能會被視為更長甚至被拒絕而無需解釋。

借款人不需要為所有權投保（我們在上面談到了這項服務）。 但是，在這種情況下，貸方可能會拒絕或提高利率。

4. 註冊質押

在這個階段，以Rosreestr為代表的國家參與了此案。 該部門負責對該國的土地和房地產進行核算。 對他來說，你為了什麼和在什麼條件下貸款並不重要。 他充當交易純度的一種保證人。 從現在開始，在您公寓旁邊的 USRN 中的那部分將有產權負擔。 該聲明將表明該公寓已被抵押。 這是必要的，以避免將來發生糾紛。

5. 貸款審批和收款條款

平均而言，整個過程需要 14 天。 這是如果您不急於任何地方，但不要延遲收集文件。 讓我們看看這個時間段是由什麼組成的：

• 貸方對申請的預先批准——2022年需要幾個小時甚至幾分鐘；
• 批准申請 - 最多五天，最長的程序是銀行，在這個階段您需要提供所有文件；
• 保險和估值——公司工作很快，但不是立即進行，這些程序我們最多需要五天時間；
• 在 Rosreestr 進行質押登記——從收到申請及其所附文件之日起五個工作日，通過 MFC 進行登記時——七個工作日，儘管每個人都可以更快地使用它；
• 收款——在質押登記後立即收款。

租公寓的最佳地點在哪裡？

1.銀行

就利率而言，最有利可圖的選擇。 這將低於CPC和投資者。 但抵押公寓和賺錢是最難的事情。 因為他們仔細考慮借款人：損益表、工作簿、信用記錄。 你可以不用它，但這樣費率會更高。 此外，銀行的審批速度是最低的。 你不會很快得到錢。

2. 私人投資者

2022 年，投資者只能向個人企業家和法人實體發放保釋金，用於業務發展。 他們被禁止向普通公民貸款。

如果您有個人企業家或有限責任公司和適合保釋的公寓，那麼您可以從投資者那裡獲得貸款。 這是一個對賺錢感興趣的普通人。 同時，他可以通過經紀人，伴隨交易法律方面的管理公司行事。

投資者的貸款利率高於銀行和 CPC。 但是你可以盡快拿到錢。

3. 其他選項

小額信貸組織，它們也是小額信貸機構或“快錢”，不能接受公寓作為抵押品。 法律禁止。 當舖也不收房。 只剩下 CPC——信用消費合作社。 他們的登記在中央銀行的網站上¹. 如果一家公司不在名單上，請不要與它合作。

CPC 只向其股東提供貸款。 按照現代標準，這種格式看起來很古老。 畢竟，最初，合作社被發明為“互助基金”。 也就是一群人聯合起來決定：我們給一個普通基金加錢，如果其中一個股東需要資金，我們就給他貸款。 我們會幫助一個人，我們會自己賺錢。

現代 PDA 的工作方式與此相同，只是它們幾乎接受所有人為股東，而且您無需為加入付費。 也就是說，借款人被合作社接納，他們提供貸款擔保，他將錢支付給中共。 只要他還清債務，他就可以離開。 

合作社盡可能忠實於借款人的畫像，並且比銀行更快地給予批准。 但他們的百分比更高。

償還公寓抵押貸款的條件

貸款協議中規定了所有條件。 它們與普通貸款沒有太大區別。 必須在每個月的特定日期付款。 您可以提前償還貸款而不會受到任何罰款。 償還債務後，押金將從公寓中扣除。

如果借款人一年中至少 18 次逾期還款，銀行有權收回該財產。 對所有家庭成員（包括 XNUMX 歲以下的孩子）來說，無家可歸是一個真正的威脅。

在您還清債務時，未經債權人同意，您不能對公寓做任何事情。 你可以生活，也可以進行美容修復。 但重新開發、出售和出租——只有在獲得質押物所有者的許可的情況下。

熱門問題和答案

回答問題 GLS Invest Management Company (GLS INVEST) 的律師 Alexander Morev。

來源:

1. 中央銀行網站。 https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. 16.07.1998 年 102 月 26.03.2022 日 01.05.2022 的第 19396-FZ 號聯邦法律（於 8 年 3 月 17125 日 9 日修訂）“關於抵押（房地產質押）”（經修訂和補充，自 17 月 0 日起生效） . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_7/b0420eebfdbd375ea19eaXNUMXbXNUMXdcXNUMXcXNUMXdXNUMXfXNUMXfXNUMX/。